как вернуть деньги при покупке недвижимости?
Налоговый имущественный вычет в связи с приобретением жилой недвижимости
Налоговые льготы при покупке жилья, то есть, (имущественный налоговый вычет).
Исходная ситуация
Приобретена недвижимость: квартира, комната, жилой дом, часть жилого дома или доля, имеющая отдельный кадастровый номер. Возможно, пришлось воспользоваться ипотечным кредитом…
Какую сумму можно вернуть
Согласно Налоговому Кодексу (ст.220), при покупке жилья покупатель имеет право на возврат уплаченного подоходного налога - 13%. Максимальная сумма дохода, которая может быть предъявлена к вычету, то есть с которой возможна выплата, с 1 января 2008г. ограничивается 2 млн. рублей, то есть можно вернуть максимально 260 тыс. рублей (2 млн. рублей х 13% = 260 тыс. рублей)
Если, к примеру, стоимость квартиры или жилого дома составляет 2 млн. рублей и более, вычет предоставляется в полной сумме затрат, то есть 13 процентов от этой суммы (260 тыс.) вы возвращаете в свой кошелек. Если же квартира или дом стоят менее 2 млн., то возместят вычет лишь в размере 13 процентов от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Если жилье приобретено с использованием ипотечного кредита, дополнительно можно вернуть 13% со всей суммы, потраченной на выплату процентов (имеются в виду сумма процентов по кредиту, а не сама сумма кредита). Это делается по мере его гашения или единовременно – после закрытия кредита. Причем для ипотечных заемщиков сумма налогового вычета не ограничена.
Условия, при которых можно воспользоваться своим правом
1.Наличие гражданства РФ.
2.Воспользоваться своим правом можно только раз в жизни (исключением являются налогоплательщики, использовавшие аналогичную льготу по подоходному налогу до 2001 года, т.е. до вступления в действие главы 23 НК РФ).
3.Гражданин должен быть трудоустроен, иметь официальный заработок или иные доходы, с которых отчисляется налог в бюджет, т.к. налоговая выплата равна размеру удержанного с гражданина подоходного налога. Пенсионер вправе получить имущественный вычет в том случае, если у него есть доходы, облагаемые НДФЛ по ставке 13 процентов (пенсия к таким доходам не относится). Согласно Письму Минфина РФ от 16.12.2009 № 03-04-05-01/1013, имущественный вычет на покупку жилья не предоставляется за налоговые периоды, предшествующие возникновению права на данный вычет. Другими словами, если на момент обращения в налоговые органы физлицо является неработающим, претендовать на налоговый имущественный вычет можно только при условии, что с момента возникновения права на вычет до момента обращения за ним человек работал или получал иной доход, с которого отчислялся подоходный налог. Имущественный вычет будет предоставлен в размере перечисленных в бюджет налогов за этот временной отрезок.
4.Если квартира приобретена в собственность нескольких человек, максимально возможная сумма возврата делится пропорционально приобретенным долям среди всех собственников жилья, каждый собственник имеет право на получение денег в рамках причитающейся ему суммы (т.е. 260 тыс.руб. на всех). Если квартира приобретена в общую совместную собственность, размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением. Если такой вычет был перераспределен в соотношении 0 и 100 процентов – в пользу одного из собственников, считается, что каждый из собственников при этом реализовал свое право на получение имущественного налогового вычета. Повторное предоставление права на получение данного имущественного налогового вычета не допускается. (Письмо Минфина России от 03.03.2010 N 03-04-05/9-82)
5.Компенсация процентов и стоимости недвижимости производится только в случае покупки жилой недвижимости (т.е. не распространяется на коммерческую недвижимость).
6.Если покупка недвижимости совершена с использованием кредитных средств банка, денежное возмещение возможно только при подтверждении целевого использования средств. До 2005 года в зачет принимались только проценты, уплаченные по ипотечным кредитам. Теперь в зачет принимаются и кредиты "на приобретение жилья". Проценты по кредиту, оформленному на цели "личного потребления", не входят в имущественный вычет, даже если кредит фактически израсходован на приобретение квартиры.
7.При ипотечном кредите компенсировать часть уплаченных процентов по кредиту можно только при условии их фактической уплаты, подтвержденной документально, после окончания каждого года (налогового периода).
8.Сделка купли-продажи квартиры не должна быть совершена между близкими родственниками или за счет средств работодателя, федерального бюджета.
9.В соответствии с абз.22 пп. 2 п.1 ст.220 НК РФ, правоустанавливающими документами, необходимыми для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры в строящемся доме, является акт о передаче квартиры, а в существующем доме - свидетельство о государственной регистрации права собственности.
10.Если квартира приобретена в общую долевую собственность с несовершеннолетним ребенком (половина доли у каждого), то родитель вправе получить имущественный вычет за себя и своего ребенка. Это право следует из Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.03.2008 N 5-П. Положения Постановления N 5-П применяются исключительно к случаю приобретения квартиры в общую долевую собственность одним родителем и несовершеннолетним ребенком (детьми). Если квартира приобретается в общую совместную собственность супругов, один из которых уже воспользовался имущественным вычетом при покупке другого жилья, то второму супругу предоставляется вычет в размере половины имущественного вычета (ПИСЬМО Минфина РФ от 18 марта 2010 г. N 03-04-05/9-112).
Право на имущественный вычет возникает с момента внесения сведений о регистрации права собственности на объект недвижимости в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Какие документы нужны:
Копии (оригиналы всех документов иметь при себе для сверки):
1.Налоговая декларация о доходах за истекший налоговый период (календарный год);
2.Заявление о получении имущественного налогового вычета (для возврата налога целиком не забыть указать номер счета, на который вернуть деньги);
3.Свидетельство о праве собственности на приобретенную квартиру;
4.Кредитный договор (если квартира приобреталась с привлечением ипотечных средств);
5.Договор купли-продажи;
6.Акт сдачи-приемки квартиры;
7.Расписка продавца о получении денежных средств на квартиру;
8.Справка банка об уплаченных по ипотечному кредиту процентах (квитанции о фактически оплаченных суммах), график гашения процентов по кредиту;
9.Справка 2-НДФЛ с места работы.
10.Свидетельство о рождении ребенка (детей) - если одним из собственником приобретенного жилья является несовершеннолетний; свидетельство о браке - при покупке недвижимости вместе с супругом (супругой).
11.Паспорт гражданина РФ.
Куда обращаться
Для получения имущественного налогового вычета необходимо обратиться в Налоговую инспекцию по месту жительства. Лучше успеть сделать это не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (чтобы получить потраченное за год).
Налогоплательщик может воспользоваться своим правом на предоставление имущественного налогового вычета в любое время с момента возникновения такого права, ограничение сроков подачи заявления законодательством не предусмотрено.
Сроки рассмотрения
Для возврата налога целиком (если применимо) – минимум 3 месяца (Налоговый Кодекс, ст.78, 79).
Для возврата налога по частям (для работающих) – через 30 дней можно получить в налоговой инспекции уведомление о праве на вычет, которое следует отдать в бухгалтерию по месту работы. Работодатель предоставляет гражданину имущественный вычет, начиная с месяца, в котором налогоплательщик подал соответствующее заявление и уведомление из инспекции, подтверждающее право на вычет, независимо от даты оформления права собственности на квартиру. НДФЛ, удержанный до получения указанных документов, не возвращается.
Если имущественный налоговый вычет не использован полностью в текущем году, его остаток может быть перенесен на последующие годы до полного его использования (придется ежегодно подавать документы в налоговую службу).
Для тех, кто покупает
Здесь нет каких-то определенных обязательных сроков подачи документов в районную инспекцию Федеральной налоговой службы (ФНС). Это можно сделать в любое удобное для налогоплательщика время. В остальном алгоритм получения вычета тот же, что и при продаже недвижимости.
Существует два варианта получить такой вычет:
1.Деньги поступают непосредственно на банковский счет налогоплательщика.
2.Вычет получают у работодателя.
Если выбран первый вариант, необходимо прийти в налоговую инспекцию и подать налоговую декларацию, после чего написать заявление с просьбой предоставить имущественный налоговый вычет.
К заявлению нужно приложить следующие бумаги, подтверждающие факт покупки недвижимости и право на вычет:
•договор купли-продажи;
•платежные документы, подтверждающие факт оплаты жилой недвижимости налогоплательщиком;
•акт приемки-передачи (для новостройки) или свидетельство о собственности;
•справку по форме 2НДФЛ от работодателя за отчетный период.
Если у покупателя не один работодатель, а несколько, нужно собрать справки о зарплате со всех мест работы (по договору, совместительству), где ежемесячно платится подоходный налог государству. Тем самым будут подтверждены все источники доходов. И если зарплата на основном месте работы невелика, покупатель быстрее вернет свои деньги, заплаченные в виде налога на покупку недвижимости.
В течение трех положенных месяцев специалисты налоговой службы проверяют документы, в случае необходимости запрашивают необходимые дополнительные сведения, как в различных организациях, так и у самого налогоплательщика.
Получив положительное решение, пишите в налоговую инспекцию заявление на возврат денег из бюджета. В течение нескольких месяцев деньги должны быть перечислены на банковский счет.
Можно получить вычет по месту работы, но все равно визита в налоговую инспекцию не миновать. Ведь работодатель не вправе принимать самостоятельного решения по поводу предоставления льготы.
Итак, с тем же пакетом документов, что и в первом случае (кроме налоговой декларации), необходимо явиться в инспекцию и написать заявление с просьбой предоставить имущественный вычет, указав реквизиты своего работодателя. Ждать месяц, по истечении которого налоговая инспекция выдаст уведомление для вашего работодателя на право получения имущественного вычета.
Данное уведомление представить в свою бухгалтерию. И в течение текущего года с покупателя недвижимости не будут удерживать подоходный налог в сумме до 260 тыс. руб., если он заплатил 2 млн. руб. и более при покупке объекта для проживания, а сделка прошла не ранее 2008-го.
Можно подать документы в налоговую инспекцию для получения уведомления работодателя, не дожидаясь завершения налогового периода. Налоговики предлагают клиентам право выбора.
При отказе в вычете
В случае отказа из налоговой инспекции должны прислать акт с аргументированным отказом. Что делать в таком случае?
В первую очередь, уяснить причину отказа. Возможно, налоговая инспекция отказала формально, не разобравшись в деле надлежащим образом.
Налогоплательщик имеет право опротестовать акт об отказе. Он может написать свое возражение, по поводу которого проводится совещание (как правило, с участием руководителя налоговой инспекции и самого «жалобщика»). И каждая из сторон доказывает свою правоту, после чего выносится очередное решение. Налоговики иногда прислушиваются к аргументам налогоплательщика и пересматривают прежнее заключение. Но чаще оставляют его в силе.
Кроме того, акт об отказе можно обжаловать в вышестоящем органе – Управлении по налогам и сборам, а также в судебном порядке.
Нужно иметь, однако, в виду, что имущественный налоговый вычет не предоставляется в следующих случаях:
•если квартира оформлена на домохозяйку, ребенка или пенсионера;
•если покупка квартиры осуществляется предпринимателем для нужд ведения бизнеса или собственник платит налог по ставке, отличной от НДФЛ (13 процентов);
•если дом или квартира приобретается у взаимозависимого лица (начальник/подчиненный; жена/муж; попечитель/опекаемый, родители/ дети).
