Персональный сайт - оформление договора купли-продажи

Договор купли – продажи

Всем приходится сталкиваться в жизни с покупкой и продажей объекта недвижимости, оформлением наследства. С детства нас разному обучали в школе, но как правильно оформлять документы не каждый знает.

Договор купли-продажи объекта недвижимости, с одной стороны, для профессионалов является уже привычным документом, с другой - имеет существенные юридические тонкости, не зная которых, покупатель недвижимости может столкнуться с рядом проблем. Специалисты отмечают, что избежать их можно еще на начальной стадии заключения сделки – при составлении договора купли-продажи объекта недвижимости (квартиры).

Любой договор – это, прежде всего, соглашение двух или нескольких лиц об установлении определенных прав и обязанностей. Договор купли-продажи объекта недвижимости (квартиры) является одним из наиболее распространённых видов договоров, согласно которому продавец обязуется передать имущество в собственность покупателя, а покупатель – принять это имущество и уплатить за него установленную цену.

Речь идет о купле-продаже объекта недвижимости (квартиры), поэтому по условиям соглашения продавец передает в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (Ст. 549 ГК). Особенностями договора купли-продажи объекта недвижимости являются строгая письменная форма и обязательная государственная регистрация, которую осуществляет территориальный отдел Росреестра Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по месту нахождения объекта. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность (Ст.550 ГК), а переход права собственности к покупателю наступает только после государственной регистрации (Ст. 551).

О том, как юридически правильно составляется рассматриваемый нами документ, стоит рассказать поподробнее.

Итак, структура. Любой договор купли-продажи недвижимости (квартиры) начинается с преамбулы (вступления), которая должна содержать следующие сведения:

- наименование и номер договора;

- дата и место заключения (город, село, и т.д.);

- информация об участниках заключаемого соглашения (паспортные данные);

- полное наименование сторон договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости

- указание фамилии, имени и отчества людей, действующих от имени сторон. Это может быть либо должностное лицо (например, Генеральный директор, действующий на основании уставных документов своей организации), либо представитель, действующий по доверенности (тогда обязательно указываются ее реквизиты).

Также в преамбуле, как в театральной программке, дается определение роли перечисленных участников в данном договоре купли-продажи объкт недвижимости (квартиры): Продавец, Покупатель, Заказчик и т.д.

Дальше следует основная часть, которая обычно содержит следующие ключевые разделы (или статьи), в которых излагаются условия сделки:
- предмет договора купли-продажи недвижимости (квартиры);
- дата его заключения и срок действия;

- порядок расчетов, размер и условия платежей;
- взаимные права и обязанности, а также ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости (квартиры).

Любой договор содержит условия, включение которых в текст документа является обязательным. Для договора купли-продажи недвижимости (квартиры) обязательными пунктами являются предмет договора (подробно описанный объект недвижимости) и цена продаваемого объекта (Ст.554 и Ст.555 Гражданского кодекса РФ). Отсутствие в документе хотя бы одного из них позволят считать сделку незаключенной (п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ). В заключаемом вами договоре купли-продажи недвижимости (квартиры) обязательно должны быть указаны:

- реквизиты сторон – участников сделки купли-продажи недвижимости;

- подробное описание предмета договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости: точный адрес, метраж, количество комнат, этаж квартиры;

- форма, в которой приобретается недвижимость – целиком, либо долями;

- лица, которые могут проживать на отчуждаемой недвижимости либо отсутствие таковых;

- документы, подтверждающие владение продавцом данной недвижимостью;

- срок освобождения помещения продавцом с обозначением даты выезда;

- ее реальная стоимость.

Здесь сразу хотелось бы заострить внимание на одной важной детали. Как уже говорилось, в договоре купли-продажи недвижимости указывается цена, за которую продается квартира. В такой ситуации, стороны иногда указывают в документах не подлинную, а ПИБовскую, или так называемую инвентаризационную стоимость квартиры. Стоимость, рассчитанная Проектно-Инвентаризационным Бюро, значительно ниже настоящей, иногда в несколько раз. Это делается для того, чтобы не платить подоходный налог с суммы, превышающей 1 миллион рублей. Кроме того, некоторые граждане при купле-продаже недвижимости или квартиры желают сэкономить на госпошлине нотариусу, который берет фиксированный процент от суммы сделки. Между тем, необходимо понимать, что в случае отражения в договоре купли-продажи объекта недвижимости заниженной стоимости недобросовестный покупатель может заплатить продавцу именно эту, ПИБовскую, а не реальную рыночную стоимость объекта. Тогда продавцу придется доказывать, что на самом деле речь шла о более высокой сумме. Но расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и вернуть себе квартиру, когда формально все условия сделки соблюдены, будет очень сложно.

Покупатель в случае приобретения квартиры по инвентаризационной стоимости также рискует – при попытке продавца расторгнуть договор купли-продажи данной недвижимости (квартиры) покупателю будет проблематично вернуть уплаченные деньги, превышающие официально указанную в договоре сумму, если у него нет документов, доказывающих факт внесения средств. Не отражая в договоре купли-продажи объекта недвижимости (квартиры) действительную сумму сделки, он теряет статус добросовестного приобретателя, права которого, в случае спора по сделке, мог бы защитить закон.

И еще одна немаловажная деталь. Обязательно включите в договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости условие о том, что продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимости. Чтобы не было жильцов, выписанных временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства). Обязанность продавца при купле-продаже объекта недвижимости (квартиры) передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями. Также данная квартира не должна быть заложена, находиться под арестом и т.п. Описанные примеры входят в понятие «юридическая чистота сделки» купли-продажи квартиры или иной недвижимости.

И последнее. Если вы собираетесь осуществить сделку купли-продажи квартиры, а опыта в подобного рода делах у вас нет, лучше и не пытаться провернуть сделку своими силами. Порой некоторые граждане при купле-продаже недвижимости пытаются сэкономить и начинают действовать самостоятельно по принципу «сам себе юрист, сам себе нотариус». Поверьте – чаще всего подобная самостоятельность равнозначна плохой самодеятельности, и почти всегда в ходе регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости (или квартиры) она выходит боком. Дело даже не в возможных убытках или подводных камнях, коих в любой сделке предостаточно, главная опасность при непрофессионально проводимой сделке – это потеря времени. Любая простая, казалось бы, формальность может обернуться затяжной нервотрепкой. Не пытайтесь обмануть мир: помните, что скупой платит дважды.

Чтобы купля-продажа квартиры или иной недвижимости была правомерной и в будущем не принесла неожиданных (не всегда приятных) результатов, лучше осуществлять ее под надзором профессионалов. С их помощью процесс значительно упрощается, потому что у опытных специалистов схема действий давно отработана, нужные документы уже составлены и всевозможные нюансы сделок купли-продажи недвижимости досконально изучены. Безусловно, право выбирать, куда ему обратиться, принадлежит клиенту.

При обращении в нашу компанию вы сможете получить подробную консультацию по юридическим и другим связанным со сделкой вопросам. Мы готовы оказать Вам помощь в подготовке и сборе документов необходимых для проведения сделки купли-продажи квартиры или иной недвижимости и представлять ваши интересы в государственных учрежденьях.